Atrium (5130)是在大马主板上市的工业型产业信托(REIT)，股息率在一个不错的6到7%水平。7月8号时，Atrium发布了发新股筹码资金的公告，所以趁着7月业绩出炉，就一起来看看。
(最后更新: 根据2022年7月28号公布的季度更新。为了方便读者，所有更新会以红字呈现。如果有读者想要更新前的文章参考，可以电邮给我)
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Atrium的背景和生意
Atrium是大马唯一的100%工业信托股。以马币3亿的市值来说，Atrium算是一个小型的产业信托。
在2019以前，Atrium所持有的产业眼部都是仓库(warehouse)。自从2019年10月并购了Atrium Bayan Lepas 2工厂，Atrium现在拥有两种工业型产业，也就是仓库和工厂。
Atrium持有的产业
下面列明了Atrium目前持有的全部产业，以及个别产业租期到期的时间。截至2021年9月，除了最新收购的Atrium Shah Alam 4以外，出租率维持在100%。在之前的季报里，管理层也提到预计2021年全年的出租率也会维持在100%。
当中，Atrium Shah Alam 4是在2021年Q1才完成的收购，前身是Permodalan Nasional Berhad (PNB)持有的工厂。
- Atrium Shah Alam 1 仓库 (Ninja Logistics) – Jun 2027
- Atrium Shah Alam 2 仓库 (Samsung SDS) – Mar 2024
- Atrium Shah Alam 3 仓库 (??) – 财报显示出租了，但没有详情
- Atrium Shah Alam 4 工厂- 在2021年Q1完成收购，还没有出租，会被改造成A级仓库，估计在2022年Q1完成
- Atrium Puchong 仓库 (Lazada Express) – Sep 2023
- Atrium USJ Block A 仓库 (Rohlig) – Aug 2023
- Atrium USJ Block B 仓库 (Rohlig) – Feb 2024
- Atrium USJ Block C 仓库 (Skynet) – July 2022
- Atrium Bayan Lepas 1 工厂 (Lumileds) – Oct 2035
- Atrium Bayan Lepas 2 工厂 (Lumileds) – Oct 2034
Atrium的财务状况
净收入(net income) vs 已实现收入(realized income)
Atrium每年都为旗下的产业重新估值，而估值所得到的纸上盈亏会纳入净收入里头。每年估值是为了遵守马来西亚SC (securities commission)所发出的产业信托指南，想知道更多详情的读者可以参考这里。除此之外，假设Atrium未来卖出产业来得到一次性的盈利(capital gain)，这笔赚到的钱是需要缴税的。所以从2019年的财报起，里面也开始多了一项延递税务(deferred tax liability)来表示和重新估值盈利相关的税务。
重新估值盈亏和相关的延递税务都是纸上盈利。对REIT来说，最重要的是已实现收入(realized income)，或者更准确的说，是每股的已实现收入(realized income per unit)。这才是决定股息有多少的关键。
特别提到这一点，是想要提醒读者不要依赖新闻标题来判断盈利表现，看财报才是做判断最好的来源。
信用风险(credit risk)
Atrium做的是仓库和工厂的生意。所以和其他零售/酒店/办公楼的REIT不同，这间公司的业绩只是依赖几个客户，所以信用风险是很集中的。
可想而知，如果有任何一个客户违约，对Atrium是可以很大影响的。Atrium Puchong就有发生过租户毁约没还钱的状况，并在这个事件还上了庭，这个案子在2021 Q1结案了。好的是，Atrium给客户还钱的信贷期限(credit term)只是30天，所以大大减低了客户拖欠太多租金的风险。
杠杆比率(gearing ratio)
根据马来西亚SC(Securities Commission)的REIT指南这里，REIT的总借贷不可以超过资产的60%，也就是说杠杠率(gearing ratio)不可以超过60%。
(注意： 2020年8月13日，SC马来西亚宣布REIT的杠杆率上限会从50%调高到60%，即日生效直到2022年底。这是为了减轻REIT在COVID 19下的负担。读者可以参考这里的详情)
对投资REIT来说，杠杆率永远是一个需要持续关注的指标。当公司想要并购新的产业来扩张时，杠杆比率的水平决定了公司可以用借贷才融资，还是需要发新股来筹募资金。
在2020年10月完成了Bayan Lepas 1工厂的收购，加上这个季度Atrium Shah Alam 4工厂的收购，可以看到最新季报里的长期债务有显著的变高。目前Atrium的杠杠率是在48%。
新并购的资金来源
在完成了PNB工厂的收购后，杠杠率上到非常靠近50%的水平。虽然说杠杠率的60%上限还没有到，但是要记得过了2022年后杠杆率上限可能会调回50%。以目前48%的杠杠率来看，Atrium就蛮接近上限了，所以Atrium才会需要发新股来筹募资金用于Atrium Shah Alam 4的升级工作。
OPR的影响
以Atrium来说， 因为全部的借贷都是浮动利率(floating rate)，利息上升周期其实是会加大利息开销的。其实这也不是Atrium独有的情况， 对所以产业信托来说，情况都是一样的。
总结
- 2022上半年的业绩算是符合预期，和2021上半年相比略低，但其中一个原因是2021上半年有收到之前租户违约的欠款。
- 下一个成长动力来自于2021 Q1完成收购的Atrium Shah Alam 4。这个产业原本是工厂，收购后会被改造成A级仓库，改造工程目前预计在2023年的Q1完成。
- 接下来要说的就是新股发行计划。根据公告，新股数量是目前股票数量的30%左右，取得的资金估计在RM85million左右，用于预期明年Q1完成的Atrium Shah Alam 4升级工程。当中的20%，已经确定会在8月17号上市，另外的10% 不详。由于杠杆率已经接近上限，要发展就需要想股东集资，是合理的。唯一的注意的是，新股上市后，而Atrium Shah Alam 4 还没有开始贡献的这段空窗期，股息会大幅收影响，以现有RM1.45股价来算，估计从6.5%左右的水平到只有4.5%到5%左右。由于下次派发的股息除权是在8月12号，所以还不收影响，但11月和明年2月的股息肯定会减少。从时间来看，我估计这段股息下滑的空窗期会持续3个季度。要知道，产业信托基本上就是买来收股息的，所以这段时间可能会照成股价的下滑，形成一个收到股息输了股价的局面，这点是要非常注意的。
- 其实这也不是Atrium第一次发新股来筹募资金，上一次是在2019年，用来收购Bayan Lepas 1/2的工厂时。当时由于疫情的关系又稍微延长了这个收购的过程，股息在连续3个季度下滑，股价承受了非常大的卖压，知道新产业开始贡献后股价才跟着上来。这是非常的参考案例，有兴趣的朋友可以去研究研究。
- 长期来说，在电子商务快速成长之下，对于在优良位置的仓库需求是持续会有的。对Atrium有兴趣的朋友， 建议看好新股上市的时间表，以及密切留意Atrium Shah Alam 4的工程进展。
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申明: 这篇文章只是表达我对这件公司的看法和自己做的功课，没有买卖建议。我不是有注册的投资顾问，也不以投资大师自居。提醒读者必须做好自己的功课，买卖自负。