对于那些有房贷在身的人来说，当你有多余的资金在手时，你也许有想过到底应该把钱拿来偿还房贷还是用作其他投资。这个问题并没有直接的答案，而这里就要分享7个你应该要考虑的因素。
或是当你在考虑要不要提出部分退休金来偿还房贷时，道理也是一样的。你在比较到底退休金的投资回报比较好还是偿还房贷所省下的利息更多。对于大马人来说，退休金指的就是我们的公积金(EPF).
目录
1. 回报率
大部人首先想到的当然是这两个不同的决定所带来的回报率。
考虑这个问题时，常听到周遭的人拿投资的回报率和房贷利率来做直接的比较（举例来说，我的投资回报率是6%而房贷利率只有3%，当然是把钱拿来做投资更好！）然而，要告诉大家的是，投资回报率和房贷利率的计算方法并不一样，所以不能拿来直接比较。
用案例来解释更容易一些。让我们研究下面的案例
- $200,000的房贷，30年的供期，4%的房贷利率
- 一个预期可以带来5.5%年回报的基金投资
状况1：你有$10,000的资金可以拿来偿还房贷或是投资
- $10,000 可以把供期减短到27年3个月
- 同时，把$10,000 拿去偿还房贷可以让你在最后节省$21,407的利息
- $10,000 如果拿去做年回报5.5%的投资，可以在27年3个月后带来$33,131的回报
- 比较之下，拿$10,000去做投资是比较好的选择，因为比较下最终你会拥有多$11,724
状况2：你有$60,000的资金可以拿来偿还房贷或是投资
- $60,000 可以把供期减短到16年10个月
- 同时，把$60,000 拿去偿还房贷可以让你在最后节省$91,235的利息
- $60,000 如果拿去做年回报5.5%的投资，可以在16年10个月后带来$88,292的回报
- 比较之下，拿$60,000去还房贷是比较好的选择，因为比较下最终你会拥有多$2,953
所以到底是什么照就两者的区别？重点在于投入的资金对供期造成的影响。投资是靠复利在发挥作用，而房贷是以分期偿还贷款(amortization)来计算。以房贷的计算方式，借贷者在初期时，每个月的供款较大部分时用来偿还利息，而用来还本金的份额比较小。读者可以在网上搜寻分期偿还贷款方程式或点击这里来取得你的分期贷款时间表。
根据分期偿还贷款方程式，当你的资金足够大幅度的减短供期，这可以让你大幅度跳过分期贷款时间表里前面利息额度比较大的部分。那么你接下来每月的供款里利息所占的比例就会减少，最终减少的利息就会更显著。相反的，如果资金对于供期减少的幅度不大，把资金放在投资的回报率在复利的长期作用下就会打败把资金偿还房贷可以省下的利息。
以上案例是用excel来计算。你也可以使用网上的金融计算机来分析自己的情况。如果你想要我的excel template，可以在文章的尾端处下载。
2. 房贷类型
接下来的部分是依据大马有的房贷类型
- Basic term loan: 需要缴付的利息在合约里也几经写明，并不能做额外的偿还来减少利息
- Semi-flexi loan: 可以把多余的资金放进房贷来减少利息，并且在需要是可以在合约里写明的特定条件下把放进房贷的多余资金拿出来做其他用途
- Flexi loan: 和Semi-flexi loan很相似，不同点在你放进房贷里的多余资金可以任由你随时提取出来做其他用途
如上面所示，如果你是Basic Term Loan，已经不存在可以把钱放进贷款户口来减少利息的选项。这种Basic Term Loan在大马房贷市场来说已经不常见，但是最好还是检查一下你的房贷合约。
额外说一下，对大部分的人来说，选择Semi-flexi loan是比较推荐的。对于商人来说，如果你的生意涉及比较多的短期现金流，可以考虑Flexi loan， 因为随时可以把不紧急需要的现金放进户口节省利息，需要用到资金时又可以轻易没限制的拿出来。
3. 锁定期限(lock-in period)
Lock in period是你房贷的最短期限，在合约里会写明。如果你在lock in period以内还完贷款，借钱给你的银行或者金融机构会向你征收一笔罚款。这是银行或金融机构用来锁定盈利的方法。
当你要用额外的资金来偿还房贷时，lock-in period是一个很重要的考量。如果你的资金会把房贷的供期缩短到lock-in period还低，那么罚款可能会让你预期的回报大幅下降甚至于得不偿失。
怎样检查到你的资金可以把房贷缩短到什么程度呢？你可以使用网上的金融计算机，也可以下载我在文章尾端的excel template.
4. 房屋抵押贷款保险(Mortgage assurance)
Mortgage assurance是一种保险。当借贷者因为意外（死亡或终身残废）无法偿还贷款时，这个保险会发挥作用帮助借贷者缴付房贷。大马有两种mortgage assurance, MRTA和MLTA。
关于Mortgage assurance，有两点需要考虑
- Mortgage assurance常常已经包含在房贷配套里。Mortgage assurance会有一个保障期(coverage period)。如果你在保障期限内还玩房贷，那么你是可以拿会一部分已经支付的mortgage assurance。举例来说，如果mortgage assurance的保障期是30年而你在12年就已经还完房贷，那么你可以拿会18年“没用到”的保障期相关的费用。所以这也会事提早还完房贷的另一个好处。
- 另一方面来说，如果不幸遭遇意外（死亡或终身残废）无法偿还贷款时，mortgage assurance只会支付你当时未付清的房贷。也就是说你额外已经支付的部分是没法拿回的。
5. 投资风险
任何投资都带有不同程度的风险。你所预期的回报不一定和你最终真正拿到的一样。相对来说，额外缴付房贷所可以省下额利息是可以准确计算的。
6. 流动性(liquidity)
流动性就是你的资产在需要的时候多快可以转换成现金。做任何财务相关的决定时都必须要考虑流动性，尤其是你知道你确实有可能需要从投资或房贷户口里提取资金出来做其他的用途。对投资来说，不同的投资会有不同的流动性。对房贷来说，你额外投入房贷的资金流动性取决与你的房贷类型（参考以上第二点)。
7. 无债一身轻
也许你会说我就是要无债一身轻。房贷通常是一个长期的负担。如果你的目标就是要专心清除所有债务，那也没什么错，你有你自己才能决定你要的是什么！