大马股息股 - Matrix

Matrix(5236)是在大马主板上市的产业股，而每年的股息率(Dividend yield)有大约5.5到6%。因为MCO3.0的关系，Matrix最新季度的成绩，比起前几个季度来说逊色，那么就来看一看详情吧。

(最后更新: 2021年9月23号，根据2021年8月25号公布的季报更新。为了方便读者，所有更新会以红字呈现。如果有读者想要更新前的文章参考，可以电邮给我)

Matrix的背景

Matrix是一间源自于Seremban的一间产业公司。他们的业务主要涵盖以下4样

产业 (Property development)
建筑 (Construction)
教育 (Education)
服务 (Hospitality), 包括club和酒店

虽然说有4种业务，但毫无疑问Matrix是一件不折不扣的产业公司。根据2020的年度财务报告，产业就贡献了Matrix超过95%的业绩(revenue)。其他的3个业务主要功能是替产业发展提供附加价值，请看下面的个别说明。

建筑。Matrix只建造自己的产业(properties)。如果看Matrix的财务报告，可以看到建筑的业绩在合并计算时会完全抵消，因为那算是子公司之间的交易，是没有真正贡献盈利的。Matrix并不是建筑公司。
教育。Matrix在Seremban的重点项目Sendayan有一间国际学校。这间国际学校对业绩的贡献是微不足道的。实际上这件国际学校是还处于亏钱的状态，但是亏损的幅度对整体来说影响不大。这间国际学校可以让Sendayan整个社区更加完善，从而提高整个城镇的价值。
服务(包含club和酒店)。Matrix在Sendayan拥有一间Club和一间酒店。和国际学下一样，它们对业绩和盈利的贡献不大，价值是在让整个城镇的发展更完善。

Matrix的产业项目

要了解Matrix这间公司，就一定要先懂他们下面的两个主打项目。这两个项目一直是Matrix主要的收入来源，并且预计在未来几年都还会是主打军。

Sendayan development, Seremban (占了FY2021营业额的82%)
Bandar Seri Impian, Kluang Johor

其他Matrix在发展中的项目包括了

Cheras的高楼项目
Puchong的高楼项目
Australia, Melbourne的住宅项目
印尼雅加达的回教金融中心项目，是和印尼本地的公司联营发展的项目。Matrix在联营公司占有的股权是30%。根据2019年股东大会的记录，整个联营项目的发展会超过10年。

除了印尼的项目之外，其他的项目都是算个别的产业项目，并不是发展整个城镇，所以不会对Matrix带来长期可续的收入。而印尼的项目是Matrix最新想要冲出海外的企图。印尼的项目到底会带来机会还是风险，现阶段还说不准，是应该要持续关注的其中1点。

Australia方面，公司已经完成一个项目，第二个项目在进行中。因为要符合澳洲会计准则的关系，第二个项目会在FY2022全部完成后才入账，价值大约是RM79milllion。接下来，Matrix计划在Melbourne推出12楼高的发展项目，预计GDV是RM240milllion。

Matrix的商业策略

Matrix的发展重点是放在城镇发展(township development)。Matrix都一直还在收购Sendayan和Seri Impian周围的地皮，所以这2个城镇的持续发展对Matrix继续推出的新产业是非常重要的。这也就是为什么Matrix会发展学校，club，酒店等等。另外在2019财政年里，Matrix开始和Pusat Hemodialisis Mawar (PHM)合作联营医疗中心。在这30年的合作契约里，Matrix会负责非医疗方面的管理。Matrix最终的目标是在Bandar Sri Sedayan里建立一个全面的医疗中心。

财务报告重点 (2021 Q2 / FY2022 Q1)

Matrix在去年第2季的时候，因为MCO1.0的关系受到了很大的影响。来到今年第2季，又因为MCO3.0的关系不能正常运作。对比业绩，两个季度也差不多是在相同的水平。

管理层有提到，未入账销售(unbilled sales)现在是RM1.02 billion，可以支撑接下来12个月的盈利。以这个未入账销售的水平来看，Matrix在接下来几个季度应该都可以维持和现在差不多的营业额。在下面是我总结过去几个季度以来，未入账销售的起伏。
- FY2021 Q1 – RM1.2 billion
- FY2021 Q2 – RM1.1. billion
- FY2021 Q3 – RM0.96 billion
- FY2021 Q4 – RM1.02 billion
- FY2022 Q1 – RM 1.04 billion

在整个疫情期间，Matrix在优化成本结构来渡过难关这方面做的很好。但是另一方面，因为这个疫情，钢铁等原材料的价格现在也在节节攀升，这对于建筑公司和发展商来说都不是好消息。以过去4个季度来看，毛利润率有正在下滑的趋势。但是从财报，管理层说这是因为赚幅比较高的工业型产业的销售比较少的关系。财报里没有提到原材料上涨的问题，我猜有可能公司还在用着之前购买的材料。我想原材料上涨可能在某个时间点会开始冲击公司，而公司要把上涨的成本转嫁给客户可能不是那么容易。

总结

1. 虽然赚幅(margin)在过去几年来因为Matrix决定更专注在可负担房屋而被压缩了，我决定这是对的策略，毕竟这是符合市场需求。必须注意的是，可负担房屋的赚幅比较低，所以Matrix相对必须卖出更大的房子才能达到和之前一样的盈利。接下来，公司会持续专注在RM500,000以下的房屋，并也会专注在控制成本，例如使用铝制框架。

2. 从我上面未入账销售起伏的整理，可以看到Matrix未入账销售和上一季度差不多，属于健康的水平但没到可以让公司显著成长的程度。

3. 考虑到这几年来虽然房地产低迷，Matrix的赚钱能力其实还是很不错的，股本回报率(ROE)现在有14.5%。

4. Matrix的生意是把地皮发展成房地产卖出去。Matrix的销售快也代表地皮用得快，所以Matrix是有需要不断购入新的地皮来做长远的发展。现在的的地皮是足够接下来几年的发展，但必须记得Matrix应该会需要把一些资金用在购买地皮。

5. Bursa现在有许多的产业股的股价低过净有形资产(NTA)。相对来说，Matrix的股价只差不多在NTA的水平。这是因为Matrix的股价有良好的净利(net profit)和股息率(dividend yield)记录。

6. 整体来说，Matrix的股价应该是不会有爆发性的涨幅。老实说，目前RM2.10的股价已经稍稍出乎我意料。这倒不是说Matrix不值这个股价，只是因为它股价从covid前就低迷已经很久了。生意层面来所，整个产业领域基本上都还是蛮具挑战性，需求和供应之间还在平衡中。从国外，可以看到那些经济已经开始从covid走出开开放的国家里，房地产因为低息环境和各种政府辅助政策的关系，开始热起来了。所以当大马疫苗打的差不多，经济开始开放，可能也会有类似的情况。如果真的这样，那对发展商应该是有利的。但是另一方面，全球各种原材料的价钱都在涨着，这对发展商的利润率会有怎样的影响，也是必须关注的。

7. Matrix在产业股来说，也算是佼佼者了，以现在RM2.10的股价来说，有5.5%左右的股息，每个季度派发。在这一次COVID-19的挑战下，我个人其实蛮佩服管理层应对困境的能力，能够迅速的利用数码方式来销售房地产并借此拉低成本。

8. 在最新的季报里，管理层提到，随着马来西亚人口的疫苗覆盖率提高，各种限制会在国家复苏计划下慢慢放宽，公司希望可以像2020年那样，在回复正常运作后加快建筑步伐来快速让跟上原本的发展计划。股东大会里，公司也提到他们所有的员工都打了疫苗，预计在12月10号时就全员正常工作，并在2022年第1就读完成所有延误的建筑进度。

9. 几个我会持续关注的重点

为入账销售(unbilled sales)的趋势 (也就是还没转换成财报中的收入的销售额)。这可以让投资者提早对于接下来的表现有一个概念。未入账销售(unbilled sales)的细节可以从财报里的”contract assets to be recognized in future”部分找到。
成本对于毛利润率或赚幅的影响，因为我感觉这可能还没有放映在2021Q2里头。
印尼项目的进度. 这是Matrix在这个财政年最大的投资，所以应该要持续关注来看看会不会带来好的回报。目前来说，这个项目达到了25%的进度，soft lauching已经开始，预计在2023财政年里会完工。但是从财报，这个项目对于营业额或是净利的贡献，并没有找到仔细的资料。

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申明: 这篇文章只是表达我对这件公司的看法和自己做的功课，没有买卖建议。我不是有注册的投资顾问，也不以投资大师自居。提醒读者必须做好自己的功课，买卖自负。